Immobilienerwerb in Griechenland durch eine ausländische Gesellschaft

Eine ausländische Gesellschaft kann Immobilien in Griechenland erwerben, ohne eine Zweigniederlassung oder Tochtergesellschaft zu gründen. Erforderlich ist lediglich die Registrierung beim griechischen Finanzamt. So erwerben Unternehmen etwa Büroräume, Wohnungen für Mitarbeiter oder eine Ferienimmobilie unmittelbar auf die eigene Gesellschaft. Wir übernehmen die steuerliche Seite – vor, während und nach dem Erwerb.

Erwerb ohne Niederlassung

• Registrierung beim Finanzamt: Die Gesellschaft erhält eine griechische Steuernummer (ΑΦΜ); sie ist Voraussetzung für den notariellen Kaufvertrag.
• Steuerlicher Vertreter: Die Gesellschaft kann einen steuerlichen Vertreter nach Art. 8 des Steuerverfahrensgesetzes (Gesetz 5104/2024) bestellen. Andernfalls registriert sich ihr gesetzlicher Vertreter im griechischen Steuerregister.
• Unterlagen: Gesellschaftsvertrag, aktueller Handelsregisterauszug und Nachweise über die Vertretungsbefugnis werden mit Apostille und amtlicher griechischer Übersetzung vorgelegt.
• Kaufvertrag: Der Vertrag wird vor einem griechischen Notar unterzeichnet und im Kataster (Κτηματολόγιο) eingetragen; Rechtsanwalt und Ingenieur prüfen Eigentum und Gebäude wie beim Immobilienkauf als Privatperson.

Steuern beim Erwerb und danach

• Grunderwerbsteuer: 3 % zuzüglich eines Gemeindezuschlags von 3 % auf die Steuer, also 3,09 %, auf den höheren Wert aus Kaufpreis und objektivem Wert; bei Neubauten kann stattdessen Umsatzsteuer anfallen.
• ENFIA: Die jährliche Immobiliensteuer zahlt die Gesellschaft als Eigentümerin.
• Sondersteuer auf Immobilien (ΕΦΑ): Juristische Personen zahlen jedes Jahr 15 % des objektiven Werts ihrer griechischen Immobilien zum 1. Januar – nicht des Kaufpreises –, sofern keine Befreiung greift. Befreit werden insbesondere Gesellschaften, die ihre Gesellschafter bis zu den natürlichen Personen offenlegen; diese brauchen eine griechische Steuernummer. Die Befreiung gilt nicht automatisch: Erklärung und Befreiungsantrag müssen jedes Jahr korrekt und mit allen Nachweisen eingereicht werden. Gesellschaften aus Staaten außerhalb der EU und des EWR ohne steuerlichen Informationsaustausch mit Griechenland können in der Regel nicht befreit werden.
• Vermietung: Mieteinkünfte einer Gesellschaft gelten in Griechenland als Einkünfte aus Geschäftstätigkeit (Art. 47 Abs. 2 Gesetz 4172/2013). Die Gesellschaft versteuert sie in Griechenland mit dem Körperschaftsteuersatz von 22 % – auch ohne Niederlassung –, führt dafür Bücher nach griechischem Recht und gibt jedes Jahr eine griechische Körperschaftsteuererklärung ab.

Gesellschaft oder Privateigentum?

Bei einer einzelnen Immobilie kann das Halten über eine nicht transparente ausländische Gesellschaft jedes Jahr 15 % ihres objektiven Werts kosten. Ob Privateigentum, eine transparente Gesellschaft oder eine griechische Gesellschaft sinnvoller ist, hängt vom Zweck und den Plänen ab – auch unter Berücksichtigung der deutschen Besteuerung. Wir vergleichen die Möglichkeiten vor dem Erwerb.

So unterstützen wir Sie

1. Vor dem Erwerb: Prüfung der Struktur – Privateigentum oder Gesellschaft – und der Befreiung von der Sondersteuer
2. Registrierung: griechische Steuernummer der Gesellschaft, bei Bedarf steuerliche Vertretung
3. Erwerb: Grunderwerbsteuer, Abstimmung mit Notar, Rechtsanwalt und Ingenieur
4. Jedes Jahr: ENFIA, Erklärung zur Sondersteuer und Befreiungsantrag
5. Vermietung: Buchhaltung und Steuererklärungen für die Mieteinkünfte – auf Deutsch