Immobilie in Griechenland vermieten: Besteuerung für Privatpersonen

Wer eine Immobilie in Griechenland vermietet, versteuert die Mieteinkünfte in Griechenland – auch mit Wohnsitz in Deutschland. Anders als in Deutschland werden sie nicht mit dem übrigen Einkommen zusammengerechnet, sondern nach einem eigenen Tarif besteuert. Wir melden die Vermietung an, erstellen die jährliche Steuererklärung und stimmen uns mit Ihrem steuerlichen Berater in Deutschland ab.

Besteuerung der Mieteinkünfte

Mieteinkünfte natürlicher Personen werden gesondert besteuert, ohne Grundfreibetrag. Für ab 2026 erzielte Einkünfte gilt:

• Kosten: Statt der tatsächlichen Aufwendungen wird pauschal ein Abzug von 5 % der Miete für Reparaturen und Instandhaltung gewährt. Abschreibungen und Schuldzinsen sind, anders als in Deutschland, nicht abziehbar.
• Zahlung über die Bank: Die Miete ist auf ein der Finanzverwaltung gemeldetes Bankkonto zu zahlen; andernfalls entfällt der pauschale Abzug.
• ENFIA: Die jährliche Immobiliensteuer trägt der Eigentümer zusätzlich.

Pflichten des Vermieters

• Steuernummer (AFM): Voraussetzung für alle Schritte; wir beantragen sie für Sie.
• Anmeldung des Mietvertrags: Der Vermieter meldet jeden Mietvertrag elektronisch bei der Finanzverwaltung (AADE), der Mieter bestätigt ihn.
• Jährliche Steuererklärung: Die Mieteinkünfte werden in der griechischen Einkommensteuererklärung mit der Anlage für Immobilien (E2) erklärt.

Kurzzeitvermietung

Als Kurzzeitvermietung gilt die möblierte Vermietung für weniger als 60 Tage ohne weitere Leistungen außer Bettwäsche, etwa über Buchungsplattformen.

• Register: Die Immobilie wird im Register für Kurzzeitvermietungen der AADE eingetragen; die Registernummer (ΑΜΑ) muss in jedem Inserat stehen.
• Bis zu zwei Immobilien: Die Einkünfte gelten als Mieteinkünfte und werden nach dem Tarif oben besteuert.
• Ab drei Immobilien: Die Vermietung gilt als gewerbliche Tätigkeit mit Anmeldung eines Gewerbes, Buchführung und Umsatzsteuer.
• Abgaben und örtliche Beschränkungen: Je Übernachtung fällt eine Abgabe an; in einzelnen Gebieten sind neue Eintragungen beschränkt. Wir prüfen die aktuell geltenden Regeln.

Doppelbesteuerung

Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Griechenland werden Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen in dem Staat besteuert, in dem die Immobilie liegt. Deutschland stellt Mieteinkünfte aus einer griechischen Immobilie in der Regel von der Steuer frei. Für Immobilien in EU-Staaten ist bei Vermietungseinkünften grundsätzlich auch der Progressionsvorbehalt ausgeschlossen (§ 32b Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 EStG). Wie die Einkünfte in der deutschen Erklärung anzugeben sind, klären wir mit Ihrem steuerlichen Berater in Deutschland.

Was sich mit einer Gesellschaft ändert

Wird die Immobilie von einer Gesellschaft gehalten und vermietet, gelten andere Regeln:

• Steuersatz: Die Gesellschaft zahlt Körperschaftsteuer mit einheitlichem Satz von 22 % auf den Gewinn; auf Ausschüttungen an die Gesellschafter fallen zusätzlich 5 % Quellensteuer an.
• Kosten: Tatsächliche Aufwendungen und Abschreibungen sind abziehbar; der pauschale Abzug entfällt.
• Buchführung: Die Gesellschaft führt doppelte Buchführung und erstellt einen Jahresabschluss.
• Kurzzeitvermietung: Sie gilt bei einer Gesellschaft stets als gewerbliche Tätigkeit mit Umsatzsteuer.
• Übertragung: Wird eine bereits privat gehaltene Immobilie auf die Gesellschaft übertragen, fällt Grunderwerbsteuer an.
• Ausländische Gesellschaft: Zusätzlich ist die jährliche Sondersteuer auf Immobilien zu beachten, siehe Immobilienerwerb durch eine ausländische Gesellschaft.

Welche Form günstiger ist, hängt vom Einzelfall ab. Wir rechnen beide Varianten vor Ihrer Entscheidung durch.

So begleiten wir Sie

1. Vor der Vermietung: Steuernummer, Vergleich von privater Vermietung und Gesellschaft
2. Laufend: Anmeldung der Mietverträge, Eintragung im Register für Kurzzeitvermietungen
3. Jedes Jahr: griechische Steuererklärung, ENFIA und Abstimmung mit Ihrem steuerlichen Berater in Deutschland – auf Deutsch