Immobilienkauf in Griechenland als Privatperson

EU-Bürger können Immobilien in Griechenland ohne Einschränkungen erwerben. Der Ablauf unterscheidet sich aber vom deutschen: Der griechische Notar beurkundet den Vertrag, prüft das Objekt jedoch nicht umfassend – die Prüfung von Eigentum und Gebäude übernehmen Ihr eigener Rechtsanwalt und ein Ingenieur. Wir übernehmen die steuerliche Seite – vor, während und nach dem Kauf.

Vor dem Kauf

• Griechische Steuernummer (AFM): Voraussetzung für den Kauf und für alle späteren steuerlichen Angelegenheiten.
• Griechisches Bankkonto: in der Praxis für Kaufpreis, Steuern und laufende Kosten erforderlich.
• Mittelherkunft: Nach den griechischen Regeln über das unterstellte Einkommen muss die Herkunft der Mittel für den Kauf nachgewiesen werden. Das prüfen wir vorab.

Der Kauf

• Der Vertrag wird vor einem griechischen Notar unterzeichnet; Ihr Rechtsanwalt prüft Eigentum und Belastungen.
• Ein Ingenieur bescheinigt, dass am Gebäude keine ungenehmigten Bauten bestehen; außerdem ist ein Energieausweis erforderlich.
• Der Erwerb wird im griechischen Kataster (Κτηματολόγιο) eingetragen – dem Gegenstück zum deutschen Grundbuch.
• In bestimmten Grenzgebieten brauchen Käufer von außerhalb der EU und der EFTA eine Genehmigung.

Steuern und Kosten beim Kauf

• Grunderwerbsteuer: 3 % zuzüglich eines Gemeindezuschlags von 3 % auf die Steuer, also 3,09 % – deutlich weniger als in den meisten deutschen Bundesländern. Bemessungsgrundlage ist der höhere Wert aus Kaufpreis und dem amtlichen objektiven Wert.
• Bei Neubauten kann statt der Grunderwerbsteuer Umsatzsteuer anfallen; wir prüfen die aktuellen Regeln.
• Dazu kommen Notar-, Anwalts- und Katasterkosten sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision.

Die Immobilie halten

• ENFIA: die jährliche Immobiliensteuer, abhängig von Lage, Größe und Art der Immobilie – vergleichbar mit der deutschen Grundsteuer und fällig unabhängig davon, ob Sie die Immobilie selbst nutzen oder vermieten.
• Laufende Kosten wie Strom, Wasser, Gemeindeabgaben und Hausgeld trägt der Eigentümer.

Private Nutzung als Ferienwohnung

Nutzen Sie die Immobilie nur selbst – als Ferienwohnung oder für die Familie –, entstehen keine Mieteinkünfte und damit keine Steuer auf Mieteinkünfte. Der Besitz einer Wohnung in Griechenland kann nach den griechischen Regeln jedoch zu unterstellten Lebenshaltungskosten führen (τεκμήρια); ob das für Sie zutrifft und ob eine griechische Steuererklärung nötig ist, prüfen wir für Ihre Situation.

Vermieten

• Langfristige Vermietung: Mieteinkünfte werden progressiv besteuert, beginnend mit 15 %.
• Kurzzeitvermietung (etwa über Buchungsplattformen): Die Immobilie muss im Register für Kurzzeitvermietungen der Finanzverwaltung (ΑΜΑ) eingetragen werden; es gelten besondere Regeln und örtliche Beschränkungen.
• Bei Mieteinkünften wird jedes Jahr eine griechische Steuererklärung abgegeben. Ob und wie die Einkünfte zusätzlich in Deutschland zu erklären sind, richtet sich nach dem Doppelbesteuerungsabkommen.
• Beides lässt sich verbinden: einen Teil des Jahres selbst nutzen, den Rest vermieten.

Steuertarif, Pflichten und der Vergleich mit einer Gesellschaft: Vermietung in Griechenland.

Aufenthaltserlaubnis über eine Immobilie

Für Bürger von Staaten außerhalb der EU kann eine Aufenthaltserlaubnis durch den Kauf einer Immobilie ab einem Mindestwert erworben werden (Golden Visa). Der Mindestbetrag hängt von der Region ab und wurde mehrfach geändert; wir prüfen die aktuellen Schwellen.

So unterstützen wir Sie

1. Vor dem Kauf: griechische Steuernummer, Prüfung der Mittelherkunft und der steuerlichen Folgen
2. Kauf: Berechnung und Erklärung der Grunderwerbsteuer, Abstimmung mit Notar, Rechtsanwalt und Ingenieur
3. Nach dem Kauf: ENFIA, Anmeldung von Vermietungen, jährliche Steuererklärungen – auf Deutsch